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転勤・引っ越しや離婚でお悩みの方へ
【住み替え・財産分与での売却】
「今住んでいる家が手狭になってきた」「転勤により引越しが必要」などの理由から住み替えをご検討される方もいらっしゃることでしょう。住み替えは売却と購入のタイミングを合わせることで無駄な費用や手間をかけるリスクが減ります。
ここでは住み替えの優先順位、売り買い先行のメリット・デメリット、かかる費用をご紹介します。
住み替えをスムーズに行うために
住み替えを検討される場合、「売却と購入どちらを先に進めるべき？」と悩まれる方も多いのではないでしょうか。売り買いはタイミングよく行わないと、仮住まいで引越しの手間や費用がかかったり、ローンの二重払が発生したりとリスクがあります。
住み替えをスムーズに行うためには売りと買いをどのように進めるべきなのか解説します。
住み替え時の優先順位「売り」「買い」どちらにすべき？
「売り先行」と「買い先行」とは？
住まいを売った後に新居を購入する方法を「売り先行」、新居を購入してから住まいを売る方法を「買い先行」と言います。
売り先行の場合、住まいを売却することで新居購入費用を確保できるため、資金計画が立てやすいのがメリットです。ただし、引渡しまでに新居を購入しなければ仮住まい期間が発生し手間と費用がかかる点がデメリットとなります。
一方、買い先行の場合は新居探しに時間をかけられ、納得いく購入を進められるメリットがあります。ただし、一時的に住居を2件持つことになるため、二重ローンになってしまうのがデメリットです。
理想的な住み替えは「売り買い同時進行型」！
住み替えをリスク無くスムーズに進めるならば、住まいの売却と新居の購入を行う「売り買い同時」がおすすめです。
売り買いのタイミングが合えば、仮住まいは必要ありませんし、二重ローンのリスクも回避できます。つまり、手間や費用をかけずにスムーズな住替えを行えるわけです。
もちろん、売り買いのタイミングを合わせるのは簡単なことではありません。都合よく買い手が見つかるとは限りませんし、納得行く新居がすぐ見つかるとは限らないためです。
そのため、住み替えを行う場合は「売り買い同時」を目指しつつ、ご自身の状況を踏まえて「売り先行」「買い先行」で進めるのが一般的となります。
住み替えにかかる費用
住み替えは売却と購入という2つの不動産取引を行います。それぞれで費用や税金がかかりますので、事前に何に対していくらかかるのかを把握しておきましょう。
ここでは「家の売却でかかる費用」「住宅購入費の目安」「家の購入でかかる諸経費」をまとめていきます。
家の売却でかかる費用
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 費用項目 | 費用 |
|---|---|
| ① 仲介手数料 | 取引価格×3％＋6万円＋消費税 |
| ② 印紙税 | 売買価格により税額が決定 |
| ③ 抵当権抹消費用 | 1本につき約1万～2万円 |
| ④ 所得税・住民税 | 売却した年の1月1日での保有期間によって異なる 保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63% 保有期間が5年超なら譲渡所得の20.315% |
| ⑤ その他費用 | 引越し費用等 |
住宅購入費の目安
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 不動産の種類 | 平均購入費 |
|---|---|
| 分譲戸建て | 4472万円 |
| 分譲マンション | 4192万円 |
| 注文住宅 | 4472万円 |
| 中古戸建て | 2857万円 |
| 中古マンション | 2393万円 |
家の購入でかかる諸経費
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 費用項目 | 費用 |
|---|---|
| ① 仲介手数料 | 取引価格×3％＋6万円＋消費税 |
| ② 収入印紙 | 売買価格により税額が決定 |
| ③ 融資事務手数料 | 3～5万円＋消費税（金融機関により異なる） |
| ④ 所有権移転登記費用 | 3000万円戸建てで30～40万前後 |
| ⑤ 抵当権設定登記費用 | 融資額3000万円で3万円か12万円＋報酬 |
| ⑥ 各種保険料 | 火災保険や地震保険など（損害保険代理店による見積もりによる） |
| ⑦ その他費用 | 固定資産税などの税金や引っ越し費用 |
解決事例
離婚による財産分与での売却時の注意点
離婚時に「住み続ける」？「売る」？メリットとデメリット
離婚時にトラブルとなるのがマイホームの取り扱いについてです。本来、離婚時には「財産分与」によって財産を分け合います。しかし、マイホームを含む不動産は均等に分割することができないため、トラブルになりやすいのです。
たとえば、話し合いによって夫が出ていき妻子が住み続ける場合。お子さんを転校させることがなく、これまでと同じ環境で暮らすことができます。お子さんの精神的ダメージをいくらかでも軽減できる可能性がある点はメリットと言えます。
しかし、住み続ける場合は住宅ローンを支払い続けなければならず、もし返済が滞れば妻が連帯保証人である場合は支払いを肩代わりしなければいけません。最悪の場合は差し押さえで退去となる場合もあるでしょう。このように住み続ける場合は住宅ローンのリスクから逃れることができません。そして何より、共有名義であれば離婚しても繋がりを断ち切ることができないのです。
一方、売却を決断した場合はどうでしょうか。マイホームを現金化してしまえばスムーズに財産分与を行えますし、住宅ローンのリスクから逃れられます。そして共有名義という繋がりも断ち切ることが可能です。
もちろんご事情によってベストな選択肢はさまざまです。まずは「住み続ける」「売却する」それぞれのメリットとデメリットを理解して検討することが大切です。お一人でお悩みを抱え込まず、ぜひ当社にご相談ください。
賃貸用マンションの売却を検討中の方へ【オーナーチェンジ】
「投資用マンションを売りたいけど入居者へ退去をお願いするのが面倒…」という方は、オーナーチェンジをご検討ください。オーナーチェンジならば入居者様がいてもそのまま売却することが可能です。
ここではオーナーチェンジ売却の特徴、オーナーチェンジのメリット・デメリットについて解説します。
オーナーチェンジ売却とは？
オーナーチェンジとは、入居者様がいる投資用物件を売却すること、または対象物件そのもののことを言います。空室状態の投資用物件を売却する場合はオーナーチェンジではなく普通の不動産売却です。
オーナーチェンジでは建物や家賃を得る権利を買主様に売却・譲渡します。それと合わせて、売主様が負っていた貸主様への敷金返還義務や建物修繕の責任を買主様が引継ぐことになります。
一棟・区分マンション、アパート・店舗・戸建てなど物件種別に関わらず、入居者様がいてオーナーが変わる場合はすべてオーナーチェンジです。
オーナーチェンジ売却を行う際のメリット・デメリット
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 入居者様に退去してもらう必要がないため、交渉や立ち退き料の支払いをしなくても良い | 入居者様がいて内覧を行えないため、買主様の不安につながりやすい |
| 買主様側にメリットがあるため投資目的の方に売却しやすい | 現入居者様の退去後に重大な欠陥が見つかることがある（契約不適合責任） |
| 買主様は不動産投資ローンを組みやすく、資金的に前向きに検討してくれやすい | 売却途中に空室となった場合は販売計画を立て直す必要がある |
賃貸活用の際の当社のサポート体制や実績などをご紹介
ホームインスペクションとは？
ホームインスペクションとは既存の住宅を専門家が調査・検査を行い、依頼主に欠陥の有無や老巧化の状態を報告し、修繕に関するアドバイスを行うことです。
調査を行う専門家は「既存住宅状況調査技術者講習」を修了した建築士で、国によって定められている「既存住宅状況調査方法基準」に従い調査を行います。
ホームインスペクションは売主様の義務ではありませんが、既存住宅の状態を明らかにすることができるため、スムーズな売却を実現することができます。ホームインスペクションのメリット・デメリットは以下の通りです。
Pick Up
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 建物の状態が明らかになり早く高く売りやすい | 調査には費用と時間がかかる |
| 徹底的に調査することで安心して売却できる | 状態によっては値引きを要求される可能性がある |
| 瑕疵担保保険の付保要件でもある | 修繕が必要とわかれば費用がかかる |
売却前のリフォーム・リノベーションのご紹介
売却前のリフォームやリノベーションは基本的に不要と言われますが、「競合と差をつけたい」「なるべく早く売却したい」などの場合、簡単なリフォームを検討しても良いかもしれません。
たとえば築浅マンションの場合、ご自身でリフォームをしようと考える買主様はほとんどいません。そのため、比較的安価に済むクロスや床の張り替えを行うことで内覧から成約に繋がることがあります。あまり個性的な色柄でなければ、売却前のクロス・床材リフォームは有効な手段と言えるでしょう。
一方で、水回りのリフォームは数百万円単位で費用がかかる場合があります。買主様は中古物件にリーズナブルさを求めていますので、この場合は過剰なリフォームと言えるでしょう。
このように、状況によってリフォームすべき場合とそうでない場合があります。判断に迷われましたら、ぜひお気軽に当社へご相談ください。
Pick Up
お客様のご事情・ご要望に合わせた最適なご提案をいたします
不動産売却の理由や目的はお客様ごとに異なります。当社ではお客様からじっくりとお話を伺い、状況に合わせて最適なご提案をいたします。住み替え・財産分与・オーナーチェンジなどをご検討でしたらぜひご相談ください。